Umschuldung

Aufgrund der anhaltenden Wirtschaftskrise sind die Zinsen in den letzten Jahren kontinuierlich gefallen und befinden sich derzeit auf einem noch nie erreichten historischen Tiefpunkt. Diese Entwicklung der Marktzinsen bewegt viele, die vor einigen Jahren Ihren Immobilienkredit abgeschlossen haben, darüber nachzudenken, ob eine Umschuldung in Ihrem Fall sinnvoll ist. Hierbei stellt sich die Frage, ob ein solcher Schritt sinnvoll ist. Diese Frage kann man nur im Einzelfall schlüssig beantworten.

Soll der Kredit zu einer anderer Bank umgeschuldet werden, müssen die entstehenden Kosten, dem Gewinn durch den niedrigeren Zinssatz gegenübergestellt werden.

Wurde der Zinssatz auf dem bestehenden Kredit für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, so wird die Bank bei einer Umschuldung innerhalb dieser sogenannten Zinsbindungsfrist in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Diese Entschädigung kann die Bank von vielen Faktoren abhängig machen, wie zum Beispiel von der aktuellen Marktsituation zum Zeitpunkt der Kreditkündigung. Allgemein kann man aber davon ausgehen, dass die Kredithöhe auch die Höhe der Entschädigung beeinflusst. Bei einem Kredit von 100.000 EUR wird die Entschädigung sicher geringer ausfallen, als bei einem Kredit von 200.000 EUR.

Auch wird diese Vorfälligkeitsentschädigung in den meisten Fällen davon abhängen, ob die Umschuldung am Anfang oder am Ende der Zinsbindungsfrist erfolgt. Wurde der Zinssatz beispielsweise auf 10 Jahre festgeschrieben und die Umschuldung erfolgt nach einem oder zwei Jahren Kreditlaufzeit, wird die Entschädigung meistens sehr hoch sein. Erfolgt die Umschuldung aber gegen Ende der Zinsbindungsfrist, in unserem Beispiel also nach 8 oder 9 Jahren, dann wir die Entschädigung in aller Regel deutlich geringer ausfallen. Das Gesetz vom 23. Dezember 2016 beschränkt diese Entschädigung auf maximal 6 Monate Zinsen, falls das Objekt, dass mit diesem Kredit finanziert wurde, eigenen Wohnzwecken dient und der Kreditnehmer mindestens seit zwei Jahren in dem Objekt wohnt. Diese Beschränkung gilt jedoch nur bis zu einer maximalen Umschuldung von 450.000 Euros. Für den Betrag über 450.000 Euros kann die Bank Ihren realen Verlust in Rechnung stellen, unabhängig davon, wie hoch dieser sein mag.

Letztendlich ist der sicherste Weg, die Höhe der Entschädigung zu kennen, eine direkte Anfrage zur Höhe dieser Entschädigung bei Ihrer aktuellen Bank zu stellen.

Die Kündigungsgebühren, die Vorfälligkeitsentschädigung und die Notarkosten für die Umschreibung der Grundschuld müssen in die Berechnung einbezogen werden. Diese Kosten müssen dem Gewinn aus dem geringeren Zinssatz gegenübergestellt werden.

Gerne stehen wir Ihnen zur Verfügung um Ihren Fall zu analysieren.